地产项目融资3600万元60%收益率

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地产项目融资3600万元60%收益率
300万投入每年50%升值的投资机会

    现有山西二线城市市区国有企业改制地产项目寻求合作，公司已完成前期一切准备工作并参与了一部分改制进程，且拥有了该国企的金融债权。由于前期工作占用的公司大量资金，经公司董事会会议决定面向社会招募合作者，以借贷或入股形式募集后期工作所需的3600万元资金。项目建设期约为1-2年，预计2011年开始销售。投资本项目将获得丰厚回报。具体合作形式另行商议。北京人在山西操盘开发的项目，当地人脉深厚，已经在当地成功开发了一个住宅项目，这是第二个项目，后面还有其他项目合作空间广阔以股权投资方式3600万元投入2年之后可以获得5700万元回报，总收益率60%，年收益率30%。
    联系人：ji先生；电话：+86-15210151631        email: jiri@yeah.net

    本公司还有霸州经济技术开发区土地出售，300万投入每年50%升值的投资机会

    卡位环渤海发展盛宴，300万投资N倍回报

    霸州经济技术开发区地处京、津、保金三角的中心，北距北京90公里，东临天津76公里，西去保定65公里；京九铁路、津霸铁路、国道112线、106线、津保高速公路均沿区而过，交通十分便利；区内基础设施建设已达到“六通一平”，政策优惠，生产成本低廉，管理服务完善高效。霸州经济技术开发区以发展现代旅游业和高科技产业为基本定位，打好交通优势牌和温泉资源牌，着眼京津，面向全国，大力推进温泉开发、益津书院、商务会馆等现代服务业项目建设，着力培育、开发观光旅游、休闲旅游、会展旅游、商务旅游等现代旅游产业，打造配套设施完备，集旅游观光、休闲度假、会展商务、乡村风情体验及娱乐休闲为一体的现代旅游观光园。目前主要引进温泉度假、商务会馆、宾馆酒店、大型超市、会展中心等项目。北京943公交车可以直达此地块。
    现有区内49亩土地出售，手续完备，欢迎投资者洽谈，中介勿扰。投资该地块可以建厂房出租，也可以拟建项目静待升值。
    升值潜力：2007年投资在环渤海经济圈天津宝坻区（距离天津70公里，北京80公里）的工业地产，5万元每亩，到2009年已经升值到15万元每亩。 今天的霸州就是下一个剧烈升值之地。
    联系人：ji先生；电话：+86-15210151631        email: jiri@yeah.net

    本地块投资之背景资料：1、北京公交车开通到达霸州。2、万通进军工业地产。3、工业地产投资全国分析。

    霸州—北京公交车开通
    目前，廊坊市已有三河、香河、大厂、广阳、固安、霸州开通了北京公交车，占县(市、区)总数的6成。从12月1日起，霸州市民可以在新落成的公交客运站乘坐北京943路公交车，直达北京。至此，廊坊10个县(市、区)中，已有三河、香河、大厂、广阳、固安、霸州开通北京直达公交车，占县(市、区)总数的6成。
    据介绍，北京直达霸州市的943路公交线全长94.4公里，总投资2400万元，每半小时发车一次，是北京直达我省各县(市、区)中里程最长的公交线路。近年来，霸州市充分发挥毗邻京津的区位优势，主动对接，加快现代制造、商贸物流、休闲旅游等新兴产业发展。作为当地旅游产业的龙头，茗汤温泉成为京津游客节假日休闲娱乐的好去处，每天接待京津游客近千人。
    霸州地处京津保“金三角”腹地，具有独特区位优势和丰富的温泉资源优势(3041.660,0.00,0.00%)。今年9月初在厦门举行的第十届中国国际投资贸易洽谈会上，霸州有5个五星级旅游度假项目签约，预计将于明年初动工兴建。这些项目建成后，该市将成为京南地区集健身、休闲、娱乐、旅游于一体的大型休闲游乐区。943路公交车的开通，无疑将为北京市民到霸州休闲旅游提供更加便捷的交通，促进霸州休闲旅游业迅速发展。

    万通进军工业地产，招聘工业地产市场分析经理
    北京万通实业股份有限公司 (工作地点：北京)
    任职要求：
    1、大学本科以上学历，建筑、规划、土地经济、房地产、统计学、市场营销等相关专业；
    2、叁年以上大型房地产顾问公司相关职位从业经验；
    3、熟悉房地产市场，具有房地产市场资料收集、整理、分析工作经验，能独立完成房地产市场研究报告，具有较强的市场调研能力；
    4、具有良好的口头表达能力和文字写作能力。
    万通新创工业资源投资公司（简称万通新创）是由北京万通实业股份有限公司（持股55%）和TCL集团股份有限公司（持股45%）合资成立的。注册资本为2.5亿元人民币。
    万通新创的发展策略是：规模化扩张；稳健经营，获取固定收益；重新规划后,建设标准厂房、定制厂房、物流中心及研发中心；集聚需求，综合服务，创造价值。
    万通新创最近完成16万平米的无锡数码工业园区的收购，正在逐步将其打造成为集生产、商务、生活、学习和娱乐于一体的“万通工社---Vantone Park”。
    万通新创正在筹备“工业及商务园基金”。万通新创将格守冯仑董事长所倡导的“守正出奇”的万通价值观，有机扩张，成为国内最优秀的工业地产投资公司。 （此职位为万通新创工业资源投资有限公司招聘）

    工业地产投资方兴未艾  
　　“部分地区工业地产的价格是被明显低估了的。”一位具备相当资产的投资者说，“招投标机制在商用或民用房产的出让中运用已相对成熟。但工业地产的开发价格还无法控制。”
     伴随着中国经济以每年近10％的速度迅猛增长，一些跨国企业的生产制造基地落户中国的势头不减。专家认为，随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。
    外资征战国内工业地产的热潮从今年就始见端倪。据仲量联行透露，目前他们正在为数家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询，有的已经进入实质性操作阶段。而世邦魏理仕和戴德梁行等机构的研究动向也表明，一直关注中国国内工业地产市场的海外投资机构，近期均开始跃跃欲试。

　　价格被低估
    仲量联行分析师分析，工业地产购入的成本低，见效自然快。如果一个外商拿1000万美元来华投资，花4000万元人民币购买100亩土地，另外4000万元做仓储物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的稳定租金收益率。根据仲量联行的测算，5年以后将它卖出去，再加上之前的收益，总回报率能达到50%。也就是说，只要在地块选择方面不出现大的纰漏，在5年间让1000万美元变成1.2亿元人民币是一个很保守的估计。

　　投资趋势
　　据了解，目前投资工业地产领域主要有4类企业，一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商，第二类是主业做物流仓储物业开发的企业。第三类是有真正扩充产能需求的各种生产企业。第四类是以升值为目的投资需求，投资工业地产之后，随便上一个项目，不管生产是否赚钱，2-3年后，土地升值3倍的回报率是没有问题的。  
      比起其他行业的投资，地产行业的地产投资更像一场“游击战”：住宅被宏观调控，地产投资转向了写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调控”风声吃紧，地产投资又转向了工业地产。由于其高额的回报率，众多的工业园区一哄而上开始了“圈地运动”，带来了全国性的用地紧张。在这场圈地运动中，有积极向上的声音，也有不和谐的音符。  
    产业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种。随着科技的发展，特别是信息和网络时代的到来，各种科技工业园区取代了厂房，成为产业地产的代名词。新兴的科技工业园早已将产业地产发展成融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。  
    工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％。
    在我国沿海城市，工业地产正成为众多开发商争抢的对象。深圳工业园区的一块土地拍卖，4家开发商经过14次的举牌，以远远高出标底的价格才竞得。上海有69个工业开发区，已有几十家主要从事规划、设计、土地厂房开发的企业。有资料表明，世界上的制造业重心已开始向中国转移，中国将成为“世界工厂”。而目前中国的制造业仅占全球的7％，要成为“世界工厂”或要赶上美国27％、日本30％的市场占有率还有很大上升空间。  
    在全国各一线城市，工业地产的发展早已到了如火如荼的地步。像著名的复地、绿地、万通等以前与产业园区毫不相关的企业也进入了工业园区市场。一线城市的工业地产已经没有投资价值。距离一线城市100公里之内的三线城市，尤其是京津环渤海经济圈周边200公里之内的经济辐射地带，将成为最具潜力的发展地区。

    为什么工业用地备受投资客的青睐呢，这其中又有哪些特殊的原因吗？  
    一位业内人士分析，一家公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中国城市地价动态监测系统2008年各季度的调查结果分析，2009年，中国工业用地价格平均为每平方米480元，约为每亩32万元。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。
    大部分产业园区的拿地，都是通过政府征地、拆迁等完成的。这些地，最初的征用价格都是低得惊人，而这些土地一旦成为工业园区后，其升值空间便成几何级上涨，有的甚至是翻一番。仅拿地前后的地价一项对比，便可让企业赚足一把。廉价土地和“准增值”，成为对开发商的第一个诱惑。
    另外，高额的回报率也是众多企业紧盯工业地产的重要原因。
    据了解，海外投资机构除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对它们来说不算障碍。
    它们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，返租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约的工业物业产品。
    一位业界人士在闲谈中告诉记者：“有些企业的目的，就是想以工业项目为借口从政府手中取得土地使用权，之后它们会在这块土地上进行建设，当然也 会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段，和经济发展早期的二道贩子手法类似，只是它们投资更大，收益更多。
    你能够想像，一个再大的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要建这么大面积吗？它们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”  
    当然，很难说所有的工业企业用地都出于此目的。通常产业企业圈地的方式，都是以工业用地立项获得。这种做法很容易理解，目前郑州市工业划拨用地与商业出让用地的土地价格悬殊，通过工业用地立项取得的土地使用权，几乎可以称之为低成本高收益的典范。  
   “从市场需求的强度来看，出租没有压力，投资回报率保守估计是8%。”一位温州投资客宋乙格坦承，从先前的住宅开发、商业项目开发，到此次转战工业地产开发，“主要原因是目前工业园区的投资回报率最高”。
从调查情况看，工业地产的投资回报相对稳定，一般的项目年投资回报率大约在8％，好的项目能达到9％，甚至高达17％。而一些大企业尤其是跨国公司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。